Судьба магазина, аптеки или офиса на первом этаже жилого здания целиком зависит от членов ТСЖ.
Рис. Михаила ЛАРИЧЕВА
Повышенный спрос на покупку жилых квартир, расположенных на первых этажах в многоквартирных домах, был связан с упрощением при вступлении в силу нового Жилищного кодекса РФ процедуры перевода нежилых помещений в жилые. Квартиры на первых этажах переоборудовались под магазины, аптеки и офисы. В свою очередь, многие товарищества собственников жилья принялись оспаривать законность переводов жилых квартир в нежилые в судебном порядке, в связи с чем на сегодня уже сложилась определенная судебная практика.
В основном против расположения в доме нежилого помещения с отдельным входом выступают те ТСЖ, дома которых требуют капитального ремонта и находятся в состоянии, когда вследствие производства строительных работ по оборудованию отдельного входа (а при этом задействуется несущая стена дома), возможно нарушение прочности фасада дома, ухудшение его внешнего вида, а также возникает опасность обрушения здания.
Так, в кооперативном доме в Щербинках с верхних этажей здания откалывался и обрушивался кирпич, в связи с чем проводились строительные работы по стяжке стен. Поэтому когда собственникам квартир в доме стало известно о том, что на первом этаже их дома в соответствии с распоряжением районной администрации будет располагаться аптека, они испугались за свою безопасность и сохранность здания. ТСЖ обратилось в суд с иском о признании недействительным распоряжения администрации о переводе помещения из жилого в нежилое и выиграло судебный спор. Кроме приводимых представителями товарищества доводов о том, что данный перевод был неправомерно разрешен новому собственнику квартиры администрацией без согласия на то собственников помещений в доме, было получено заключение эксперта по назначенной в ходе разбирательства строительно-технической экспертизе. Эксперт пришел к выводу, что проект на переоборудование и перепланировку жилого помещения, в котором должна была находиться аптека, содержал нарушения противопожарных норм и норм СНиП.
За статус двух квартир в другом доме, находящемся рядом с площадью Советской, также развернулась борьба между ее новыми собственниками и собственниками других квартир. Здание, построенное в шестидесятых годах, имело трещину - расхождение температурного (компенсационного) шва от проектного на 20 сантиметров. По этой причине жильцы дома не желали произведения строительных работ с задействованием несущей стены - опасались обрушения дома и угрозы безопасности жильцов первых и вторых этажей, проживающих в этом и соседнем подъездах. В марте этого года было вынесено решение в пользу ТСЖ, участвующего по делу в качестве третьего лица: собственникам квартир было отказано в удовлетворении иска, предъявленного к администрации района, о признании отказа в переводе помещений из жилых в нежилые недействительным.
Однако дело даже не в том, что дома, в которых находились квартиры, приобретенные под аптеку и магазин, нуждаются в капитальном ремонте.
В соответствии с п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений путем реконструкции. Согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку несущие стены, которые задействуются при оборудовании отдельного входа в нежилое помещение, относятся к общему имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в отдельном доме, то на такую реконструкцию необходимо получить согласие этих собственников. И такое согласие собственники могут дать, а могут и не дать - вне зависимости от того, в каком состоянии находится дом. Поэтому судьба такого магазина, аптеки или офиса целиком зависит от членов ТСЖ. И это правильно.
тел. 8-951-905-35-69